Mức phí khi làm “sổ đỏ”

Thực hiện Luật Đất đai mới, Hà Nội đã có quy định cụ thể về mức phí đối với người làm sổ đỏ theo công thức: phí sổ đỏ = tiền sử dụng đất + 4% phí chuyển nhượng + 1% lệ phí đất + 1% lệ phí nhà.

Trả lời câu hỏi: mất bao nhiêu tiền nếu làm sổ đỏ? Khoản tài chính đóng cho Nhà nước bao gồm những gì? Người dân có buộc phải nộp một khoản tiền nào khác cho cấp xã, phường khi được trao sổ đỏ như tình trạng đang diễn ra tại một số nơi? Ông Nguyễn Viết Tuấn, Trưởng phòng thu thuế trước bạ và thu khác (Cục Thuế Hà Nội) cho biết:

Theo quy định hiện hành, khi cá nhân, tổ chức muốn làm sổ đỏ buộc phải thực hiện những nghĩa vụ tài chính bao gồm: tiền thuế sử dụng đất (theo quy định); phí chuyển quyền sử dụng đất nếu người làm sổ đỏ là người nhận chuyển nhượng (mua) mảnh đất từ người khác và quy định bằng 4% của giá trị chuyển nhượng; lệ phí trước bạ đất và lệ phí trước bạ nhà (nếu đã xây nhà) – mỗi thứ tính bằng 1% giá chuyển nhượng.

Thông thường, bên mua và bên bán ghi mức giá thỏa thuận thấp hơn khung giá Nhà nước quy định để giảm mức nộp lệ phí. Trong trường hợp đó, cơ quan thuế sẽ lấy mức giá quy định theo khung giá Nhà nước để làm căn cứ áp thuế. Thí dụ một mảnh đất 50m2, theo khung giá của Nhà nước quy định tính ra là 400 triệu đồng. Khi mua bán, biên bản chỉ ghi là giá 300 triệu đồng, nhưng cơ quan thuế sẽ lấy mức 400 triệu để tính phí chuyển quyền (4%) và lệ phí trước bạ đất (1%). Nếu mảnh đất đó chưa có sự chuyển nhượng thì người làm sổ đỏ không phải nộp phí chuyển quyền mà chỉ phải nộp phí trước bạ đất và nhà (nếu có).

Từ 2007, đất không có sổ đỏ sẽ không được tham gia giao dịch

Một trong những khoản tài chính lớn nhất mà người làm sổ đỏ phải đóng hiện nay là tiền sử dụng đất, có khi lên tới hàng chục triệu đồng với một mảnh đất chỉ vài chục mét vuông. Từ năm 1999, được sự đồng ý của Chính phủ, Hà Nội chính thức cho phép ghi nợ lại các khoản nghĩa vụ tài chính đối với người làm sổ đỏ, trong đó có tiền sử dụng đất. Việc cho nợ này cũng được ghi hẳn trên sổ đỏ. Đây là giải pháp khuyến khích người dân làm sổ đỏ, đặc biệt đối với những hộ dân ven đô đang sinh sống trên mảnh đất thổ cư từ thời cha ông họ.

Tuy nhiên cần phải hiểu rằng, mặc dù đã được cấp sổ đỏ, nhưng sổ đỏ đó còn nợ lại một trong các khoản phí như trên thì chủ nhân của nó sẽ chưa được tham gia giao dịch, trừ trường hợp giao dịch “chui”, vì chưa hoàn thành nghĩa vụ với Nhà nước. Ngân hàng cũng không nhận sự thế chấp của sổ đỏ khi còn ghi nợ về tài chính như trên. Như vậy, nếu có sổ đỏ rồi, người sử dụng đất phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, tức là nộp tiền sử dụng đất, phí chuyển quyền, lệ phí đất và nhà, thì sổ đỏ này mới được giao dịch bình thường.

Bắt đầu từ năm 2007, các trường hợp chưa có sổ đỏ sẽ không được thực hiện một số quyền đối với mảnh đất đó, tức là không được tham gia mua bán, chuyển nhượng, thế chấp, bảo lãnh…

Không phải nộp các khoản tài chính đối với xã, phường

Một số địa phương có quy định người được cấp sổ đỏ phải nộp một khoản tiền đóng góp cho xã, phường theo hình thức “tự nguyện”? Tất nhiên, khi quy định như thế, cấp xã, phường đều đưa ra những lý giải riêng, nhưng trên thực tế, Nhà nước chỉ quy định các khoản nghĩa vụ của người dân khi làm sổ đỏ như đã nói ở trên. Ngoài ra không phải nộp thêm khoản nào hết. Thực chất không có lý do gì bắt người dân phải nộp thêm cả. Thành phố Hà Nội cũng không có văn bản nào quy định người dân phải đóng góp cho xã, phường khi làm sổ đỏ. Nếu viện cớ “đã được thông qua Hội đồng nhân dân xã, phường” là trái với quy định hiện hành. Do đó có thể khẳng định, người được cấp sổ đỏ không buộc phải nộp một khoản tài chính nào đối với xã, phường.

* Các cá nhân, hộ gia đình đã sử dụng đất trước ngày 15/10/1993, có giấy tờ hợp lệ (khoản 1,2,3 và 4 của Điều 50 -  Luật Đất đai) khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (tạm gọi là sổ đỏ) sẽ không phải nộp tiền sử dụng đất (Quyết định 116 của UBND TP Hà Nội). Tuy nhiên, nếu những trường hợp này trước đây đã được cấp sổ đỏ được ghi nợ nhưng mang hồ sơ đến cơ quan thuế nộp sau ngày 30/6/2004 sẽ không được miễn. Đối với các loại nhà ở, đất ở do cơ quan tự quản nhưng không còn cơ quan quản lý, các hộ gia đình đã cải tạo xây dựng lại hoặc nhà ở tập thể cơ quan đã tự thanh lý không theo quy định của Nhà nước (kể cả các trường hợp nhà, đất khu gia đình quân đội do Cục quản lý nhà đất – xây dựng thực hiện theo sự thống nhất giữa UBND TP và Bộ Quốc phòng) cũng phải nộp mức tiền sử dụng đất bình thường như trước đây là 20% theo giá đất quy định.

* Từ 1/7/2004 đến 31/12/2004, thu 100% tiền sử dụng đối với diện tích đất xây dựng nhà ở chung cư cao tầng theo giá đất đã được quy định trước ngày 1/7/2004 (Quyết định 117/QĐ-UB). Tuy nhiên đối với diện tích đất xây dựng biệt thự, nhà vườn, chia lô khi cấp giấy chứng nhận sẽ thu 100% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định hiện hành sau 1/7/2004).

- Thực hiện nộp 100% tiền sử dụng đất đối với các trường hợp đất được sử dụng ổn định từ 15/10/1993 đến nay. Nhưng nếu do nhận chuyển nhượng của người sử dụng đất trước đó không có giấy tờ hợp lệ, chỉ có giấy tờ mua bán giữa hai bên và được UBND xã, phường, thị trấn xác nhận thì chỉ phải nộp 40% tiền sử dụng đất.

* Theo quy định tại Quyết định 35/2004/QĐ-UB ngày 12/3/2004 và Quyết định 3519/QĐ-UB ngày 12/9/1997 của UBND TP Hà Nội, mức giá đất tại nội thành, thị trấn, khu dân cư, các vùng ven đô đều được phân chia rất chi tiết, cụ thể theo từng loại đường (từ 1 đến 4), với mức A và B khác nhau. Mỗi mức trên lại được gắn với 4 vị trí khác nhau. Theo đó, những mảnh đất được xem là vị trí 1, nếu nằm tại mặt đường (có tên trong biểu bảng của các quyết định trên); vị trí 2 nếu nằm trong ngõ có chiều rộng từ 3,5m trở lên; tương tự vị trí 3 nếu nằm ở ngõ rộng từ 2m đến dưới 3,5m và vị trí 4 sẽ rơi vào những lô đất trong ngõ chiều rộng dưới 2m.

* Một số mức giá đất được quy định tại các quận, huyện theo quyết định 35 và 3519 của UBND TP Hà Nội. Khi tính toán nghĩa vụ tài chính cho người làm sổ đỏ, cơ quan thuế sẽ nhân mức giá này với hệ số 1,8 đối với đất nội thành và hệ số 1,5 với đất ngoại thành để hình thành khung giá mới thực hiện áp thuế.

- Quận Ba Đình: cao nhất là các đường Chu Văn An, Điện Biên Phủ, Giảng Võ, Giang Văn Minh, Hoàng Văn Thụ, Lê Hồng Phong, Hùng Vương, Hoàng Diệu, Nguyễn Khắc Nhu, Nguyễn Thái Học, với mức 9,8 triệu/m2 (đường loại 1, mức A, vị trí 1).

- Quận Cầu Giấy: cao nhất là các đường Cầu Giấy, Xuân Thủy với 5 triệu đồng/m2 (loại 2, mức B).

- Quận Đống Đa: cao nhất là các đường Tôn Đức Thắng (9,8 triệu/m2) đường Cát Linh, Tây Sơn, Nguyễn Lương Bằng (7,8 triệu đồng/m2).

- Quận Hai Bà Trưng: cao nhất là đường Bà Triệu (9,8 triệu/m2) Lê Duẩn, Lê Văn Hưu, Lò Đúc, Ngô Thì Nhậm (7,8 triệu đồng/m2).

- Quận Hoàn Kiếm: cao nhất là các đường Đinh Tiên Hoàng, Đồng Xuân, Cầu Gỗ, các khu phố cổ (9,8 triệu đồng/m2)…

- Quận Hoàng Mai: cao nhất là đường quốc lộ 1B (đường vành đai 3 đến hết địa phận Hoàng Mai), bắc hồ Linh Đàm, đường Kim Giang là 3,2 triệu đồng/m2.


Speak Your Mind

*